Sin pago inicial de hipoteca: cómo obtener

El mayor gasto individual de comprar una residencia se puede resumir en dos palabras: pago inicial.

Es la parte del precio de compra de la vivienda que no financia, pero paga de su bolsillo. Y en estos días, muy pocas hipotecas, ya sean convencionales o respaldadas por el gobierno, están disponibles sin una: incluso los préstamos de la FHA asegurados por el gobierno federal requieren un anticipo de 3. 5%. Puede que no parezca mucho, pero en una casa de $ 200,000, necesitaría poner $ 7,000. Y para el pago inicial estándar de 20%, sería de $ 40, 000. Sin mencionar, los precios de las casas en el movimiento nuevamente alrededor de los EE. UU., ya que el mercado inmobiliario finalmente parece estar recuperándose del colapso de la hipoteca subprime de 2008, que marcó el comienzo de la Gran Recesión.

Antes de la crisis antes mencionada, cuando el valor de las viviendas aumentaba rápidamente y las pautas de crédito eran más flexibles, ninguna opción popular para casi todos era sin anticipo (también conocido como cero-down o no-money-down) . No más. Sin embargo, algunos compradores de vivienda pueden calificar para un préstamo hipotecario sin pago inicial a través de uno de varios programas. La advertencia es que deben ser capaces de proporcionar documentación de ingresos adecuados para pagar el préstamo y deben tener un buen crédito, al menos un puntaje de 620. Los prestamistas privados pueden requerir puntajes incluso más altos.

Préstamos VA

Las familias militares y los veteranos pueden calificar para un préstamo VA (Veterans Affairs), que ofrece un financiamiento del 100%. El programa de préstamos VA ha estado en vigor desde la Segunda Guerra Mundial y es un programa de seguros que garantiza préstamos hasta cierto límite. En la mayoría de las áreas, ese límite es de $ 424, 100, pero el límite es más alto en los condados con viviendas caras.

Para solicitar un préstamo de VA, los prestatarios deben obtener un Certificado de Elegibilidad (COE) de un centro de elegibilidad de VA demostrando su servicio militar. Después de obtener un COE, los prestatarios pueden trabajar con cualquier prestamista que ofrezca préstamos VA.

Los préstamos VA no solo no requieren un pago inicial, sino que el seguro hipotecario de 2. 15 puntos (un punto equivale al 1% del monto del préstamo) puede incluirse en el préstamo. Las calificaciones de los préstamos varían de prestamista a prestamista, pero, en general, los préstamos VA requieren un índice de deuda a ingresos de alrededor del 41%. (Para obtener más información sobre los préstamos VA, consulte Las ventajas exclusivas de las hipotecas VA . )

Préstamos para vivienda de desarrollo rural del USDA

Algunos compradores potenciales que viven en regiones específicamente designadas del país puede calificar para un préstamo de Vivienda de Desarrollo Rural del Departamento de Agricultura de los Estados Unidos (USDA). Aunque los préstamos son para áreas «rurales», algunos lugares elegibles están en realidad cerca de las ciudades. Consulte la página de elegibilidad del USDA para averiguar si el área donde desea comprar es un área designada.

Al calificar para un préstamo hipotecario del USDA no solo se requiere la ubicación, sino también las limitaciones de ingresos.Los prestatarios pueden ingresar su código postal, ingreso y número de miembros del hogar en el sitio web del USDA para averiguar si cumplen con las pautas.

Los préstamos del USDA están orientados a hogares con ingresos bajos y moderados que tienen los ingresos para pagar los pagos de la vivienda, pero que no pueden ahorrar lo suficiente para un pago inicial. Los puntajes mínimos de crédito varían de prestamista a prestamista, pero pueden ser desde 600 hasta 640 o más.

Se requiere una comisión de garantía de préstamo inicial del 3. 5% del monto del préstamo, pero los prestatarios pueden ajustar esa tarifa al saldo del préstamo para evitar la necesidad de efectivo al momento del cierre.

Préstamos Federales de la Armada

Navy Federal Credit Union, el mayor activo y membresía del país, ofrece un financiamiento del 100% a los miembros calificados que compran casas primarias. La elegibilidad federal de la Armada está restringida a miembros de las fuerzas armadas, algunos empleados civiles del ejército y el Departamento de Defensa de los EE. UU. Y miembros de la familia.

El programa de baja de la cooperativa de ahorro y crédito es similar al de VA. Una diferencia es el costo: la tarifa de financiación de Navy Federal de 1. 75% es menor que los honorarios de financiación de VA.

¿Cuándo no son las hipotecas de pago inicial una buena idea?

Bueno, si necesita comprar una casa ahora, y no tiene perspectivas de obtener efectivo para un pago inicial, entonces, en cualquier momento es un buen momento para un préstamo sin anticipo. O, por supuesto, si se presenta una oportunidad de compra irresistible. Las tasas de interés hipotecarias han estado en mínimos históricos durante algún tiempo, y algunos expertos financieros consideran que ahora es el momento de encerrarlos antes de que inevitablemente comiencen a subir de nuevo.

¿Cuándo no son las hipotecas de pago inicial una mala idea?

No arrojar dinero tiene sus inconvenientes. Si financia el 100% de la compra de una vivienda, no tiene capital en la propiedad, es decir, no posee nada directamente, como lo haría si hubiera realizado un pago inicial. Y no acumulará ningún valor sustancial durante años, hasta que haya pagado una cantidad significativa de la hipoteca.

Debido a que no tiene piel en el juego, por así decirlo, un prestamista podría considerarlo un prestatario de mayor riesgo y, por lo tanto, le garantizará un seguro hipotecario privado (PMI) antes de firmar el préstamo. El objetivo del seguro es proteger a la compañía hipotecaria si incumple. El seguro hipotecario privado normalmente cuesta entre 0,5% y 1% del monto total del préstamo en forma anual y, a diferencia de los pagos hipotecarios, puede no ser deducible de impuestos, según su ingreso anual (consulte Seguro hipotecario privado : Evítalo por estas 6 razones ).

Finalmente, las hipotecas de anticipo a cero a menudo tienen tasas de interés más altas que las hipotecas comunes, ya que los prestamistas usualmente reservan los mejores términos para los prestatarios que pueden depositar efectivo. Por ejemplo, al momento de escribir esto, Louis Republic, Kentucky, con sede en Republic Bank, está ofreciendo una hipoteca sin pago inicial sin PMI y sin puntos: una hipoteca de tasa ajustable de siete años (ARM) con una tasa de interés inicial de 4. 729% . Esta tasa es significativamente más alta que la del prestamista de mercado SoFi (abreviatura de Finanzas Sociales). También es casi un punto porcentual más alto que la tasa publicitada de Wells Fargo en un ARM 7/1, que es 3.875% (pero requiere un pago inicial del 25%). Su pago mensual con este préstamo de Republic Bank sería de $ 533 por cada $ 100, 000 prestados durante los primeros siete años; después de eso, la tasa de interés se ajusta una vez al año según la tasa LIBOR más un margen de 2. 75% (por eso se llama ARM 7/1).

O tal vez pague más en tarifas y puntos. Con PoppyLoan de San Francisco Federal Credit Union, los compradores de viviendas que trabajan en los condados de San Francisco o San Mateo y que compran una casa por valor de hasta $ 2 millones en el área de la bahía pueden reducir 0% con 5/5 ARM amortizado en 30 años: el interés inicial la tasa se fija por cinco años, y luego la tasa se ajusta una vez cada cinco años. Pagará una comisión de originación del 1% del monto del préstamo, o $ 1, 000 por cada $ 100, 000 prestados Si pedía prestado $ 700, 000 (una suma razonable en una ciudad donde el precio medio de una vivienda es más de $ 1 .1 millón), podría obtener una tasa de interés de 3. 75% si su puntaje de crédito es 740 o más. Sus costos de cierre se aproximarían a $ 19,000, incluido el cargo de originación del préstamo a valor de $ 7,000. Su pago mensual inicial sería de $ 3, 241. 81. La tasa es cerca de medio punto más alta que la tasa promedio nacional para ARM de 5/1 (pero no es una mala compensación para hacer a cambio de que su tasa se ajuste solo una vez cada cinco años en lugar de anualmente).

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